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一分快3

  • 土拍涨价后,光明又曝重磅规划,450万平的大湾区新引擎

  • 发布日期:2022-05-18 22:16    点击次数:129

刚刚过去的五一小长假,光明迎来了两大重磅利好。

1、光明科学城重点片区规划曝光,规模之大,相当于再造一个福田CBD。

近日,深圳市规划和自然资源局发布了[光明大科学装置集群&楼村北片区法定图则](草案),涉及总用地面积835公顷,建筑总容积达450万平,规模比福田CBD(607公顷)还大出约38%。

根据规划,区域的定位很高,要打造粤港澳大湾区源头创新核心引擎,整体按照“一核三片两区”布局,共分为三个单元建设。

GM02-04单元主导产业、科研;GM02-05单元在主导科研的基础上,建设了文化活动中心、运动馆、美术馆、公园绿地等公共设施;GM02-06单元主导产业、居住,将配建48班小学、72班九年一贯制学校等配套。

产业、科研机构、公园、文体设施、学校应有尽有,此重磅规划一出,光明科学城的建设将大幅提速,高端产业链、高精尖企业、精英人才等资源都会加速流入,对整个光明都是重大利好。

2、光明宅地被8家房企争夺,限价涨幅最高。

上周五(4月29日),深圳出让的8宗宅地被21家房企抢拍,光明依然是房企竞争的焦点,其中一块被8家房企争夺。

而且,8宗宅地中,光明新房限价涨幅最高。

光明凤凰街道和玉塘街道两宗地块的限价,分别为48900元、47150元,相较去年上浮了8%-10%,而龙华民治和宝安尖岗山两宗地块,限价幅度仅上调了3%-5%。

淘哥认为,此次土拍背后蕴含的三个关键信号,值得高度重视:

首先,多家房企押宝光明,意味着光明的含金量很高,未来市场会非常活跃。

其次,上调新房限价,意味着政府背书光明楼市看涨,今年不买,等明年新盘入市再出手,要多付出约10%的成本,一套总价500万的房子,就要多付50万,一辆豪车进去了。

再次,新房限价上调幅度最高,意味着光明的城市价值正在以肉眼可见的速度抬升,政府认为需要相对较大的调整幅度,才能让价格和价值相匹配。

淘哥提醒,这种官方提升销售限价的行为,其影响是方方面面的,最直接的是,一手住宅涨价的情绪和行情,会逐渐传导到二手房、公寓、商业等细分市场,抬升光明楼市的整体价值。

规划+市场双重重磅利好之下,光明又成为了市场焦点,已经到了“今年不买,明年涨价”的关键拐点,对于买房人而言,现在是上车光明最好的时机,越拖成本越高。

拐点之下,淘哥注意到一个上车光明网红综合体的机会——星河天地建面约41-70平的SPARK星寓。

这批产品是大型商业上盖物业,而且近地铁、不限购不限贷、不占用大量资金,是非常难得的投资标的。

01.

便捷通勤福田、南山

网红商业上盖

SPARK星寓租住需求庞大

目前,南山、福田工作的白领,不想住城中村,又不想承担太高的租金,为了兼顾租金成本和生活质量,相当一部分会选择租宝安、龙岗、龙华的房子。

因为轨道交通限制,6号线、13号线规划之前,光明楼市较为沉寂,但这两条轨道建设之后,光明承接了较多福田、南山年轻白领的置业需求,楼市热度颇高。

租房也是一样,未来,随着轨道+路面交通越来越方便,部分租宝安、龙岗、龙华房子的福田、南山白领,也会把目光转移到光明中心区。

而SPARK星寓凭借近地铁+大盘配套+中心占位的优势,将会是承接这些外溢租住需求的桥头堡。

首先,SPARK星寓拥有非常强大的通勤能力。

项目紧邻6号线光明大街站,目前可直达福田、深圳北;未来一站换乘13号线,能便捷通达西丽、后海、深圳湾;借助光明城高铁站,还能短时间内直达福田、香港。

自驾到南山、福田、宝安、龙华,也很方便,而且走的还是免费高速。

其次,SPARK星寓集光明最优质的城市配套于一身。

SPARK星寓周边汇集了光明文化艺术中心、光明群众体育中心、东周文化公园、深圳科技馆新馆(建设中)、西方美术馆(暂定名)、科学城体育中心(规划中)、书城(规划中)、科学公园(建设中)等光明一流的市政配套。

其中,东周文化公园离项目很近,再加上项目旁边的星空广场、星辰广场,SPARK星寓被绿地、公园环绕,举步就能享受清新惬意、舒适自在的鲜氧生活。

此外,SPARK星寓自身配套也非常丰富,它所在的星河天地,总建面达到了约80万平,是一个自带网红光环的超级综合体。

重头戏是,星河天地规划了大型集中商业,拟打造为星河旗下购物中心COCO City,已有永辉超级物种、星河寰宇影院、奈雪の茶等知名商家意向进驻。

未来,COCO City与旁边的新地中央广场、绿地新都会的购物中心连成一片,将成为光明的头部商圈。

而SPARK星寓就是COCO City(规划中)的上盖物业,想象一下,住在这里,下楼就是大型商业,出门就是公园、美术馆、书城、体育中心。

逛街、购物、观影、看书、运动、娱乐等各种需求都可以得到满足,生活水平比肩福田。

能便捷通勤深圳高端产业、高新人才最集中的地方,再加上生活舒适、配套丰富,不难推想,SPARK星寓将会分流很多福田、南山等核心区的租住需求。

更重要的是,SPARK星寓不仅能承接来自福田、南山的租住需求,还能承接光明科学城的职住需求,仅这些近距离的人居需求,就能给SPARK星寓提供大量潜在的租住客户。

02.

星河SPARK星寓

租金收益能有多高?

据淘哥观察,SPARK星寓这种配套丰富,生活便捷,邻近网红商业的公寓,本身就有很强的ip、文化属性,对精英人群吸引力很强,租金也非常有潜力,几乎都是片区天花板。

比如南山网红商业万象天地旁的华润城公寓,约40平的单房,租金普遍在7500元+/月,楼层、软装好一些的房源,能租到9500元/月。

再比如福田网红商业kkone的上盖公寓京基滨河时代,淘哥之前找中介做过详细调查:约30平的单房,稍微好点的朝向,月租金起码在6500元+,高峰期时能租到7000元+。

40多平的一房一厅,抢手房源基本在8000元+,朝南、看海户型淡季租8200元,疫情之前的高峰期能租9500元。

60多平的两房一厅,差不多能租到12000元,高峰期能租到15000元,不过放租房源较少。

淘哥算了一下,华润城、京基滨河时代40平左右的单房公寓,月租9500元,相当于221元/月/平,几乎是福田平均水平的差不多2倍,标杆效应非常明显。

都位于中心地段,都邻近地铁和网红商业,从这些共性可推断,SPARK星寓未来大概率也是区域的租金标杆。

目前,星河天地附近某项目的小面积公寓,40多平的1房,月租金约4000元,70多平的2房,月租金约5000-5500元。

以此为参照,SPARK星寓约41平的单房,月租金大概率在4000元+,约70平的2房,月租金大概率在5000元+,非常可观。

03.

70年产权+精装交付

建面约41-70平小户型

除了租住需求庞大、租金预期可观外,SPARK星寓还拥有三大独特优势。

1、70年产权

这是SPARK星寓非常稀缺的一个优势,因为市面上大部分公寓都是40年产权,与这些公寓相比,70年产权的SPARK星寓,足足多了30年的收益。

2、小面积、门槛低

SPARK星寓推售建面约41平的单房、建面约55平的1房、建面约70平的2房,性价比高,上车门槛低,竞争力很强。

3、户型出色、精装交付

SPARK星寓大部分带阳台,部分通燃气,户型设计可圈可点。

约41平户型,格局方正,户户带阳台,别看户型小,但空间利用率高,功能分区合理且完善,完全能满足日常生活所需。

比如洗手间空间很充足,做了干湿分离设计,使用起来非常方便。

比如阳台连通房间,不仅能晾晒衣物,还可以在这里看书、聊天、追剧,非常实用,可谓“麻雀虽小,五脏俱全”的典范。

约55平户型为1房1厅,双面采光、明厨明卫、燃气入户。

此户型亮点很多,比如厨房采用封闭式设计,带餐厅空间,杜绝了油烟和就餐不便的问题;再比如洗手间则采用1.5卫设计,洗漱、淋浴各不打扰,非常实用。

淘哥提醒,此户型采光、通风、景观、空间感受出色,居住舒适度很高,不过每层仅有一套,分布在东侧端头位,非常稀缺。

约70平户型为2房1厅1卫设计,格局方正、户户朝南,采光面积大、全景视野,通燃气、带独立阳台,功能分区合理,尺度雅致舒阔。此户型也非常稀缺,每层仅有两套,分布在南侧端头位,也可以俯瞰商业上盖花园(规划中),非常适合自住。

为了进一步提高业主的居住舒适度、出租效率,SPARK星寓还是精装交付,选用TOTO、摩恩、伊莱克斯、老板、日立等经典品牌,品质很高。(以开发商实际交付为准)

淘哥认为,新形势下,应该用新眼光看待公寓,像SPARK星寓这种不限购不限贷、70年产权、不占用购房名额的光明标杆公寓,既适合自住又适合出租,未来的目标客群会非常广泛。

比如刚参加工作没几年的年轻人,住宅很难买得起,租房成本又很高,这种情况下,买一套小公寓过渡,即提高了生活品质,又不占用买房名额。

比如上有老、下有小的中年人,接老人过来照顾孩子,家中空间太小,或者生活习惯不好磨合,就在“一碗汤”距离的地方买套小公寓,让老人居住。

再比如家中有两三个孩子的家庭,买几套公寓给孩子收租,当孩子成年后,每个月都有现金流收益,这种比较稳定的物质保障,能减轻他们学习、工作上的心理压力,也能让他们放心大胆的去创业、去追逐梦想。

这些只是一小部分例子,类似的需求还有很多,所以淘哥相信,像SPARK星寓这种中心地段的标杆综合体公寓,未来在买卖、租赁市场都会非常抢手,感兴趣的朋友一定要保持密切关注。

(注:本文仅代表《文杰淘楼》及淘哥个人观点,不构成具体投资买房建议,楼市有风险,投资须谨慎。)



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